Gegendarstellung zu „Haus der medizinischen Versorgung“: Arzt lässt Gemeinde hängen 

Sehr geehrte Damen und Herren, 

im Rahmen der Berichterstattung in den Dachauer Nachrichten müssen einige Sachverhalte die den Projektverlauf betreffen nachfolgend dargestellt werden. 

Wie ihnen als Patienten bekannt ist habe ich die Praxis Dr. Hegele am 2.1.2021 übernommen, nachdem ich bereits im Vorjahr als angestellter Arzt in der Praxis tätig war. Bereits im ersten Jahr in Anstellung bemühte ich mich um Möglichkeiten einer barrierefreien und neuen Praxis. Da sich die Praxis im ersten Stock mit steiler Treppe ohne Aufzug befindet, ist eine adäquate Patientenversorgung für alle Patienten nicht möglich. 

Ich suchte daher bereits im Januar 2020 den schriftlichen Kontakt zu Herrn Bürgermeister Blatt, um mich als designierten Nachfolger von Dr. Hegele vorstellen zu dürfen und meine Vorstellungen einer optimalen landärztlichen Primärversorgung der Bevölkerung darstellen zu können. Schließlich konnte ich mich auf Einladung des Bürgermeisters zeitnah im Juli 2020 bei Herrn Blatt in der Gemeinde vorstellen. Die Nachfolge der Praxis sowie das Interesse an einem medizinischen Haus stieß auch bei Herrn Blatt auf großes Interesse. Zu Jahresbeginn 2021 teilte mir Herr Blatt telefonisch mit, dass die Gemeinde ein Grundstück an der Hauptstr. (Hausnummer 20) erwerben konnte. Zudem teilte Herr Blatt mit, dass er sich zeitnah mit der möglichen Projektierung befassen wolle. 
Ich hatte zwischenzeitlich zudem den Kontakt zu dem örtlichen Apotheker gesucht, welcher ebenfalls großes Interesse an der Beteiligung an diesem Projekt signalisierte.  Im Verlauf von 7 Monaten konnte auf meine Nachfrage (Email vom 11.7.2021) ein Treffen anberaumt werden. Dieses Treffen fand demnach am 10.8.2021 statt. An diesem Treffen konnten der Apotheker, Herr Blatt, Herr R. (Geschäftsführer einer Baugesellschaft) und ich teilnehmen. Hier teilte Herr Blatt mit, dass das Grundstück nicht seitens der Gemeinde bebaut werden könne, die Realisierung durch die Gemeinde sei aufgrund finanzieller Gesichtspunkte nicht möglich, weshalb die Gemeinde Herrn R. bzw. die Baugesellschaft mit der Realisierung beauftragen wolle. Eine Baureife könne in 1,5 – 2 Jahren hergestellt werden (d.h. Mitte/ Ende 2023), parallel hierzu sollen zudem die architektonischen Planungen realisiert werden. 

Am 05.09.2021 teilte Herr Blatt den Beteiligten per Mail mit, dass noch keine Umsetzung des Bauplanungsrechts vorliege. Vorplanungen liegen auch noch nicht vor, der Gemeinderat solle aber am 30.10.2021 über die Entwicklung des Grundstücks entscheiden. 
Von Erwerb des Grundstücks bis zur Entscheidung über die mögliche Verwendung liegen etwa 10 Monate. 

Am 26.11.2021 teilte Herr Blatt per Mail Vorentwürfe bzw. Skizzen einer möglichen Bebauung (ursprüngliche L und gekippte L Version) mit. Die Vorplanung erfolgte durch den Planungsverband äußerer Wirtschaftsraum. 

Im Artikel wird erwähnt, es sei mir an „Exklusivität“ gelegen. Richtig ist, dass ich Herrn Blatt am 12.5.2022 mitteilte, dass ich etwa 300 m² Praxisfläche benötige und sich keine Synergien aus Doppelstrukturen von zwei Hausarztpraxen in einem Gebäude ergeben. Zumal auch, da Herr Dr. S. in einem Gespräch kein Interesse an zusätzlicher Investition signalisierte. Richtig ist, dass ich Herrn Blatt mitteilte, aufgrund der fehlenden Synergien eine zweite Hausarztpraxis unter einem Dach vermeiden zu wollen. 
Am 13.05.2022 teilte mir Herr Blatt per Mail mit, dass er hiermit einverstanden sei. 

Im zeitlichen Verlauf sind bisher zwar Dinge benannt und Ideen bzw. Baukörperzeichnungen überplant worden, konkretere Ergebnisse bestanden jedoch nicht, sodass ich nochmals um ein Treffen bat, in welchem auch konkrete zeitliche Abläufe definiert werden sollten. Dieses Treffen fand am 1.6.2022 im Sitzungssaal der Gemeinde statt. Hierzu fanden sich Herr Blatt, Herr Apotheker, Herr R. (Baugesellschaft) sowie weitere Gemeindemitarbeiter und ich ein. Herr Blatt stellte das Projekt als äußerst wichtig für die Gemeinde dar, er wolle auch weiterhin „Vollgas“ geben. Konkret wurde nachfolgender Projektplan besprochen. Herr Blatt teilte mit, dass der Gemeinderat einen Aufstellungsbeschluss am Vortag (31.05.2022) gefasst hatte. Zudem seien städteplanerische Maßnahmen des äußeren Wirtschaftsraums München erfolgt. Bisher sei das Projekt ohne vertraglich eingebundenen Projektanten (beabsichtigt sei jedoch Herr R.), die Entwicklung des Bebauungsplans sowie die Projektierung sollten parallel folgen. Es wurde zudem eine Praxisfläche von 250-300 m² besprochen. Abschließend erfolgte eine Darstellung des Zeitplans durch Herrn Blatt. Die Gemeinde müsse nun Baurecht beschließen, das Bauleitverfahren sei zu beginnen sowie der Bebauungsplan zu erstellen. Ein zeitlicher Rahmen wurde wie folgt dargestellt: Planung und Abschluss des Genehmigungsverfahren bis 12/2023, Baubeginn 01/2024. 

Zur weiteren Konkretisierung der Pläne erfolgte am 29.6.2022 ein Treffen in den Räumlichkeiten der Sparkasse Dachau mit Herrn Apotheker sowie Herrn R. (Baugesellschaft). In diesem Treffen wurden mögliche Finanzierungsszenarien und Mietoptionen besprochen. Herr R. signalisierte hier, dass er startklar sei, entscheidend für den Beginn sei jedoch der Grundstücksverkauf der Gemeinde an die Baugesellschaft. Eine Veräußerung mit Eigentumsübergang müsse bis spätestens Februar 2023 erfolgen, um die gesetzten zeitlichen Ziele halten zu können. 

An diesen Zeitraum schließt sich ein langer Zeitraum ohne Kommunikation seitens Herrn Blatt an. Dieser Zeitraum wird von Herrn Blatt als Phase der konjunkturellen Schwierigkeit bezeichnet. Richtig ist, dass dieser Zeitraum tatsächlich von deutlichen Zinsanstiegen und Rohstoff-Lieferengpässen gezeichnet war. Sofern die Planungen ab Grundstückseigentum im Frühjahr 2021 jedoch stringenter und zielgerichteter vorgenommen worden wären, wäre diese kritische Planungs- und Finanzierungsphase bereits deutlich fortgeschrittener gewesen. Hätte ein Grundstücksverkauf an die Baugesellschaft noch 2021 stattgefunden, wäre aus meiner Sicht die Sicherung eines finanzierbaren Hypothekenzinses für beide Investoren (Arztpraxis/ Apotheke) noch möglich gewesen. 

Zudem stellte Herr Blatt in dieser Zeit keinerlei Kommunikation her, sodass ich von Einhalten der besprochenen zeitlichen Abläufe ausging. Tatsächlich ist festzustellen, dass weder Zinsanstieg noch Baustoffknappheit Bauleitverfahren oder architektonische Planungen verzögern. 

Bis Juli 2023 (d.h. von 06/2022 bis 07/2023) erfolgte keine weitere Information seitens der Gemeinde. Am 12.7.2023 nahm ich Kontakt per Mail an Herrn Blatt auf, um zur Wiederwahl zu gratulieren. Zudem wollten Herr Apotheker und ich ein Präsent zur Wiederwahl in den Amtsräumlichkeiten der Gemeinde überreichen. Dieser Termin fand im August statt. Hier erwähnte Herr Blatt, er würde sich nun erneut um Kontakt zu Herrn R. bemühen, um die Projektierung fortzusetzen. Weiter signalisierte Herr Blatt, er würde sich dann im Verlauf mit konkreten Informationen und Ergebnissen melden. 
Eine Antwort blieb aus, sodass ich per Mail am 22.9.2023 konkrete Ergebnisse erfragte. Hierauf erhielt ich am 26.9.2023 die Antwort, dass Herr Blatt Herrn R. am morgigen Tage treffe und die weiteren Schritte besprechen werde. Er verblieb, dass er sich nochmals melden würde. 
Ich schrieb dann erneut eine Email am 29.9.2023 in welcher folgender Inhalt Darstellung fand. Ich erwähnte, dass nun sicherlich konstruktive Inhalte besprochen worden seien, dass zwischenzeitlich vertragliche Rahmenbedingungen bzgl. des Verkaufs an die Baugesellschaft erfolgt seien, um die Details einer möglichen Bauherrengemeinschaft mit Herrn R. besprechen zu können. Zudem stellte ich nochmals die Dringlichkeit einer Praxisperspektive dar, da zu diesem Zeitpunkt bereits vier Ärzte in der Praxis tätig waren. Die Anstellung einer weiteren Kollegin war bereits für Dezember 2023 geplant. Auf diese Mail und insbesondere die konkreten inhaltlichen Fragen erhielt ich keine Antwort, sodass ich Herrn R. (Baugesellschaft) am 29.09.2023 nachmittags telefonisch kontaktierte, um mich nach dem Fortschritt des Projektverlaufs zu erkundigen. Herr R. (Baugesellschaft) war über die Nachfrage bzgl. des Treffens mit Herrn Blatt äußerst verwundert und erwähnte, dass er seit etwa neun Monaten (!) nichts projektbezogenes aus der Gemeinde Erdweg bzw. seitens Herrn Blatt gehört habe. Er hätte Herrn Blatt lediglich kurz auf einem Spatenstich am Vorabend gesehen und verbale Begrüßungen ausgetauscht. Dieses kurze Treffen hatte Herr Blatt in der E-Mail im Vorfeld als projektbezogenes Treffen dargestellt und auf diese Weise einen Aktionismus suggeriert, welcher nicht stattgefunden hatte. Eine zielgerichtete Projektarbeit ist hier nicht erfolgt. Ich halte diesen Vorgang als höchst problematisch bezüglich des Vertrauensverhältnisses im Rahmen des weiteren Projektverlaufs. Letztlich ist hier zusammenfassend die Unwahrheit dargestellt worden. In diesem Telefonat erwähnte Herr R. weiter, dass in der Folgewoche die Aufsichtsratssitzung der Sparkasse stattfinde, hier würde er (Herr R.) dann Herrn Blatt ansprechen wollen, wie das weitere Verfahren in Erdweg bezüglich der Hauptstr. 20 geplant sei. 
Am 05.10. fragte ich dann nochmals per Mail weitere mögliche Ergebnisse an. Hier konnte Herr Blatt prompt Inhalte präsentieren, da er am Vortag von Herrn R. entsprechend angesprochen wurde. Zusammenfassend erklärte Herr Blatt in dieser Mail nach dem Treffen auf der Aufsichtsratssitzung der Sparkasse, dass Herr R. nun eine Kalkulation möglicher Kauf- oder Mietpreise bzw. Optionen erarbeite. 

Hierzu erfolgte am 07.11.2023 ein erneutes Treffen im Rathaus. Anwesend waren Herr Blatt, Herr Apotheker, Herr R., meine Assistentin Frau F. und ich. Herr R. stellte dar, dass er keine vollständige Kalkulation erarbeiten konnte, da hierfür ein Architekt benötigt werde. Dieser sei jedoch noch nicht beauftragt. Weiter stellte Herr R. eine geschätzte Kalkulation hinsichtlich des Kaufpreises von 5300 Euro pro Quadratmeter zzgl. Grundstücksanteil oder 25 Euro Miete zzgl. Nebenkosten pro Quadratmeter dar. Preise dieser Höhe sind für eine Arztpraxis nicht zu erwirtschaften, woraufhin ich Herrn Blatt darstellte, dass Arztpraxen keine Anpassung der Leistungshonorare vornehmen können (anders als Produzenten oder Handwerksbetriebe). D.h. eine Arztpraxis in Freyung-Grafenau mit deutlich niedrigeren Mieten hat zur Deckung der Kosten den vergleichbaren Honorarrahmen wie die Arztpraxis in Erdweg, welche eine Miete von 25 Euro zzgl. Nebenkosten bezahlen müsste. 

Herr Apotheker und ich waren im Anschluss überein, dass diese Mietpreishöhe bzw. Kaufpreishöhe nicht bezahlbar ist. Aufgrund der finanziell eingeschränkten Situation der Gemeinde hatte Herr Blatt eine mögliche Subvention durch die Gemeinde wie beispielsweise eine Realisierung und Vermietung durch ein Kommunalunternehmen ausgeschlossen.  In der Folge erarbeiteten wir ein Alternativkonzept und baten um erneuten Termin bei Herrn Blatt (21.11.2023). Anwesend waren erneut Herr Blatt, Herr Apotheker, Herr S. aus der Gemeindeverwaltung sowie meine Assistentin Frau F. und ich. Hier wurde unsererseits folgendes Konzept vorgestellt. Herr Apotheker und ich hätten eine Immobilien-GmbH gegründet, welche die Finanzierung des vorderen Gebäudes übernommen hätte. Hierzu hätte eine Grundstücksteilung erfolgen sollen, die vordere, an die Hauptstr. angrenzende Grundstücksfläche wäre knapp vor dem aktuell noch stehenden Haus quer geteilt worden. Hieraus hätte sich eine Grundstücksfläche von ca. 900 m² ergeben. Diese Fläche hätte in etwa dem angrenzenden Grundstück 22 und 22a entsprochen. Es wäre eine rechteckige Gebäudekonzeption vorgesehen gewesen, die etwa die Grundfläche beider Gebäude 22 und 22a gehabt hätte. Optisch wäre somit ein optimales Einfügen in die umliegende Bebauung erfolgt. Das Gebäude wäre aus Kostengründen ohne Keller und Tiefgarage gebaut worden. Die umgebende Grundstücksfläche wäre als Parkplatz genutzt worden. Das Erdgeschoß sollte eine Akutpraxis sowie die Apotheke umfassen, das 1. OG sollte von der Hausarztpraxis sowie das 2. OG von einer Zahnarztpraxis gemietet werden. Hier bestand meinerseits bereits Kontakt zu möglichem designierten Nachfolger einer möglichen örtlichen Zahnarztpraxis. Dieser mögliche designierte Nachfolger konnte den von uns kalkulierten Mietpreis bezahlen, sodass hier ein Bezug der Fläche als sicher einzustufen war. Dies wurde seitens des designierten Nachfolgers mir gegenüber schriftlich bestätigt.  
Herr Blatt sowie Herr S. entgegneten an diesem Termin, diese Idee sei nicht realisierbar. Die Parkplatzanforderung sei nicht zu realisieren (aufgrund der Tatsache, dass noch kein Bebauungsplan vorlag, hätte die Gemeinde die Parkplatzanzahl selbst beschließen können, somit hätte sich hieraus kein Hindernis ergeben), die Grundfläche wäre zu klein und eine Preiskalkulation durch die Volksbank bezüglich Baukosten, welche deutlich unter der obigen Kalkulation lag, hielt Herr Blatt für unseriös. Herr Blatt hatte zur Reduktion der Baupreiskalkulation jedoch nur eine Angebotskalkulation des Herrn R. vorliegen, sodass hier keine weiteren Gegenangebote zum Vergleich dienlich waren. Aufgrund der ablehnenden Haltung wurde dieser Projektentwurf nicht weiterverfolgt. 

Am 29.1.2024 erfolgte die Nachfrage seitens Herrn Blatt nach Raumentwurfswünschen sowie Anzahl der Räumlichkeiten. Dies teilte ich seriös und sachlich per Mail ohne fordernde Attitüde mit. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass eine Zusammenarbeit mit Darstellung der räumlichen Bedürfnisse und Anforderungen nicht als Forderung verstanden werden sollte. Zudem sollte es nicht als Forderung missverstanden werden, wenn dargestellt wird, dass die Miete nur im Rahmen der ortsüblichen Höhe bezahlt werden kann. 

Am 27.2.2024 lud Herr Blatt erneut zur Präsentation der architektonischen Kalkulation in das Rathaus. Anwesend waren hierbei Herr Blatt, Herr S. von der Gemeindeverwaltung, Herr Apotheker und ich. Hier präsentierte Herr Blatt einen Entwurf eines rechteckigen Baus, mit Keller und Tiefgarage sowie einer geringen Ausladung des EG im Bereich des rückwärtigen Gebäudeteils. Die Kaufpreiskosten wurden seitens des Architekten mit 5900 Euro pro Quadratmeter zzgl. Grundstücksanteil beziffert. Verwunderlich war, dass Herr Blatt keinen Mietpreis nennen konnte, da dieser nicht berechnet wurde. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Mietpreis über 25 Euro gelegen haben dürfte, da die vorherige Kalkulation bei Baukosten von 5400 Euro pro Quadratmeter einen kalkulatorischen Mietpreis von 25 Euro ergeben hätte. Diese Mietpreis- bzw. Kaufpreishöhe wäre durch die Arztpraxis nicht bezahlbar. Im Rahmen dieses Treffens unterbreitete Herr Apotheker die Möglichkeit einer Vermietung der vorgesehen Praxisfläche an die Arztpraxis. Der Umzug der Apotheke sei infolge der Investition jedoch dann nicht mehr möglich, sodass diese im Altbau verbleiben würde. Es wurde vereinbart, eine mögliche Investition durch die Apotheke weiter zu verfolgen. 

Aufgrund der zu diesem Zeitpunkt noch bestehenden bisherigen Unsicherheiten, der fehlenden Verbindlichkeiten, der fehlenden Investoren, welche das Gesamtkonzept in einem bezahlbaren Kostenrahmen realisiert hätten, bat ich in einer Mail vom 29.2.2024 um die Zusicherung der Realisierung des Projekts durch die Gemeinde. Ich stellte dar, dass ich bei entsprechender vertraglichen Zusicherung unmittelbar den noch nicht vorliegenden Mietvertrag unterzeichnen würde. (Hier ist jedoch anzumerken, dass ein Mietvertrag über ein Objekt, das noch nicht in Besitz des Vermieters ist, rechtlich nichtig ist, da noch kein Eigentum über das Vermietungsobjekt besteht). Inzwischen behandeln wir mit fünf Hausärzten und entsprechender Anzahl an MFAs deutlich mehr Patienten auf der kleinen und nicht barrierefreien Praxisfläche, sodass ein Scheitern des Projekts im Verlauf oder eine nochmalige Verzögerung der Realisierung für die Praxis und den Praxisbetrieb als unzumutbare Situation einzuordnen ist. Ich habe daher um Klärung des Sachverhalts gebeten, ob ein Baubeginn auch erfolgen würde, sofern nur der erste Stock vermietet sei, die weiteren Flächen jedoch noch nicht. Zudem hatte ich hier eine Bürgschaft vorgeschlagen, signalisierte jedoch grundsätzlich auch Gesprächsbereitschaft über weitere Zusicherungsoptionen. Somit wäre die Gemeinde für die Realisierung des Projekts rechtsverbindlich eingestanden und hätte die Ernsthaftigkeit und Wichtigkeit des Projekts unterstreichen können. Hierzu teilte mir Herr Blatt nach zwei Wochen am 14.3.2024 in einer Mail mit, dass er hierzu den Gemeinderat zu Rate ziehen werde. Hierauf, und da ich keinen Gegenvorschlag zur möglichen Bürgschaft erhielt, konkretisierte ich die Anforderungen an eine Bürgschaft in üblichem juristischen Umfang. Diese Bürgschaft der Gemeinde hätte das Rechtsgeschäft zwischen Bauträger/ Inverstor und Vermieter abgesichert. Eine entsprechende Abtretung der Bürgschaftssicherheit wäre zwischen Vermieter und Mieter (Arztpraxis) erfolgt. Hierüber erfolgte nach Darstellung von Herrn Blatt Abstimmung im Gemeinderat am 19.3.2024. Aufgrund der Gemeinderatssitzung mit Beschlussfähigkeit am 19.3.2024 hielt ich eine Frist bis 20.3.2024 für angemessen. Nach der Gemeinderatssitzung teilte Herr Blatt mit, dass nochmals ein dringliches und kurzfristiges Treffen stattfinden sollte. 

Dies konnte für den 21.3.2024 anberaumt werden. Hier stellte Herr Blatt dar, dass sich die Mehrheit des Gemeinderats gegen eine Sicherheitsgarantie ausgesprochen hätte. Zudem sei dies mit dem Vermieter zu regeln. Dieser kann jedoch gegen die Verzögerungen, welche durch die Gemeinde (welche aktuell noch Grundstückseigentümerin ist) oder den Bauträger erfolgen würden, keine Sicherheiten gewähren. Herr Blatt bot mir jedoch an diesem Termin alternativ an, wir könnten uns vor die Fotowand stellen und uns die Hand geben. Er würde dies dann auf Facebook posten, um die Wichtigkeit des Projekts zu unterstreichen. 

Weiter stellte Herr Blatt an dem Termin des 21.3.2024 einen Gebäudeentwurf dar, welcher nicht dem Gebäude entsprach, welches am ersten Termin der Planungspräsentation dargestellt wurde. In dem aktuellen Entwurf sind die Tiefgarage sowie der Keller nicht mehr vorgesehen. Die Parkplätze sind auf dem umliegenden Grundstück eingeplant. Interessanterweise entspricht dieser Entwurf exakt der von mir am 21.11.2023 vorgestellten Realisierungsmöglichkeit. Damals wurde diese Möglichkeit seitens Herrn Blatt aufgrund zahlreicher baurechtlicher Bedenken noch abgelehnt. 

Ich habe in Zusammenschau des Gesamtverlaufs, der fehlenden Realisierungsgarantie sowie der geringen Vertraulichkeit und Loyalität im Rahmen reiflicher Überlegung und Abwägung am 21.3.2024 entschieden, eine weitere Zusammenarbeit bezüglich des Projekts Hauptstraße 20 zu beenden.
 

Ich bitte sie kritisch zu hinterfragen, wer hier möglicherweise wen bereits im Vorfeld hängen gelassen hat. Zudem bitte ich sie kritisch zu hinterfragen, ob eine einseitige, provokative und reißerische Formulierung im Lokalteil der Dachauer Nachrichten tatsächlich der faktenbelegbaren oben geschilderten Realität entsprechen kann. 
Keiner der zitierten Gemeinderatsmitglieder wohnte je einem Treffen bei. 

Mit besten Grüßen 

Thomas Hary 

Facharzt für Allgemeinmedizin – ärztlicher Leiter 

Praxisinhaber